아파트 재건축에 필요한 조건 중 용적률과 대지지분의 상관관계는 무엇인가요?

안녕하세요~ 힐러입니다.

오늘은 아파트 재건축에 필요한 조건 중 하나인 

용적률과 대지지분에 대해 알아볼까 합니다.

 

먼저 관련 용어를 알기 전에 면적에 대한 이해를 위해 하나씩 살펴보고자 합니다.

 

출처 : 한화건설

• 대지면적 : 말 그대로 땅의 면적 (해당 건물 지을 수 있도록 허가된 따의 크기)
• 연면적 : 건물 내부 모든 면적+모든 층 바닥 면적을 더한 크기
• 건축면적 : 건축물 1층 바닥 면적

건폐율도 알아보면 좋겠죠.

• 건폐율 : 건축 밀도를 나태나며 대지면적 대비 건축면적으로 산출됩니다. 즉 100평방미터 대지에 건축면적이 50평방 미터라면 건폐율이 50%입니다.
• 참고내용 : 국토계획법을 통해 용도지역별 제한하여 건축물마다 도시 과밀화 억제와 일조, 채광, 통풍 등을 고려하여 제한하고 있습니다.

 

이제 기본 용어를 알았다면 용적률과 대지지분 알아보아요.

 

 

• 용적률 : 지하층을 제외하고 대지에서부터 얼마나 높게 지을 수 있는지의 비율을 말합니다.

 

토지의 용도지역에 따라 국토계획법이라는 법령에서 최대 한도가 있지만,

지자체인 시,도 조례에서 실제 상한선이 있어 상한선 내에서만 건축이 가능합니다.

 

그렇다면 용적률이 높을수록? 낮을수록? 재건축에 어떤 게 유리할까요? 그 기준을 보통 얼마죠?

 

용적률이 낮을수록 일반적으로 재건축 사업성이 좋다고 하나 보통 200%를 기준으로 평가합니다.

용적률이 낮다는 건 앞서 말씀드린 것처럼

대지면적에서 건축면적(연면적)이 적다는 뜻이므로 세대수가 적고 저층을 의미합니다.

 

예를 들어 조례 상 250% 규제가 되어있는 지역의 현재 아파트가

제2종 일반주거지역으로 용적률 120%라면 130%를 더 높이 지을 수 있습니다.

 

 

용적률이 낮아야 좋다면 재건축 사업성에는 어떤 영향을 미치나요?

 

세대수가 증가할 수 있기에 나머지 일반분양 세대로 아파트를 분양합니다.

기존 거주하고 있던 사람은 조합원 입주권을 가져가고

조합원은 재건축 공사로 인해 추가 분담금을 일반 분양대금으로 얻어

추가적인 조합원 분담금을 많이 부담하지 않고 신축아파트를 얻을 수 있습니다.

물론 용적률만 낮다고 해서 좋은 건 아닙니다.

 

대지지분은 높아야 할 것 같은데 사업성이 나와 진행이 가능하다의 척도 정도의 기준은 얼마죠?

대지지분이란 말 그대로 전체 아파트 단지 대지면적을 세대수로 나누면 평균 대지지분이 나옵니다.

통상적으로 평균 대지지분이 15평형 이상이 되어야 사업성이 좋다고 표현합니다.

신축 아파트의 경우 평균 9~11평 정도인데 반해

15평이 훨씬 넘는 대지지분을 갖고 있고 소형평형으로만 이루어진 아파트보단

대형평형도 섞여 있는 아파트가 조합원 추가 분담금도 부담이 적기에 사업성이 더 좋다고 봅니다.

 

 

그렇다면 결론은 무엇인가요?

결론적으로 용적률이 낮으며, 대지지분이 높은 아파트 단지가

재건축 사업 진행과 사업성이 좋으므로

조합원으로서는 분담금이 환급되거나 적고

일반분양 물량으로 더욱 대체 많이 할 수 있음을 알 수 있습니다.