재건축, 재개발 사업시행인가 무산될 가능성 1%도 안되기에 괜찮은 시기

안녕하세요~ 힐러입니다.

 

재개발, 재건축 시공사 선정 단계에서 1군 건설사, 하이엔드 브랜드? (ft. 현대건설 디에이치, 대

지난번 글에서는 시공사 선정단계 및 1군 건설사와 하이엔드 브랜드 등에 대해

공유드려봤습니다.

 

조합설립인가 ▶ 시공사 선정까지 봤으니 이어서 사업시행인가 절차에 대해 알아보고자 합니다.

 

사업시행인가란?

지자체, 자치구에 속하는 시,군,구청장 등이 재건축, 재개발 사업을 시행하라고

최종 확정하고 인가(허락)하는 절차를 말합니다.

 

 

전체의 절차를 100%로 놓고 봤을 때 절반인 50% 정도 왔다는 신호의

사업시행인가로 보면 될 것 같습니다.

즉, 사업이 안정권에 접어들어서 무산될 가능성이 1%도 안되기에

괜찮다고 언급했습니다.

 

조합원 분양가, 단지 면적, 분양 세대수, 평면도, 배치도 등

사업의 전반적인 사항이 거의 확정되어있기 때문입니다.

 

그래서 사업시행인가 단계를 넘어서면 재개발 구역이나 재건축 아파트 단지 인근에

플래카드가 많이 붙은 걸 한 번쯤 보셨을 수도 있습니다.

재개발구역 플래카드 예시

재건축 단지 플래카드 예시

재개발, 재건축을 투자하시는 분들이라면 혹은 투자 예정이신 분들이시라면

내가 투자하거나 투자하고 싶은 구역을 정해서 꾸준히 지켜보면 경험치가 꽤

상승한다고 생각합니다.

 

자주 임장을 가도 좋고 주변 부동산 방문이나 조합 사무실을 방문해도 좋은 것 같습니다.

 

다만, 이때는 안정적인 만큼 투자의 관점이라면 

소위 말하는 프리미엄이 물건에 더 붙어서 시세가 껑충 뛰기 마련입니다.

 

또한 사업시행인가 후, 감정평가 이전에는 매수하고자 하는 물건의 가치를 정확히 알 수 없는 단점이 있습니다.

그래서 인근 감정평가가 이미 진행된 물건을 바탕으로 내가 사려는 물건의 감정평가액을 추정해볼 수 있습니다.

이 시기에는 전략적으로 사업시행인가 직전에 매수하여 수익을 높히기도 합니다.

 

ㄴ 인근 이미 감정평가 나온 구역의 감정평가액을 알아보면서 공시가격(정부에서 공시한 부동산 가격의 지표가 되는 가격) 대비 감정평가액 비율을 구하여 내가 매수하고자 하는 구역, 단지에 적용해보는 것입니다.

 

직접 계산해보면 더욱 쉽습니다.

예를 들어

1. 감정평가액 1.5억 원
2. 공동주택 공시가격이 1억 원
3. 인근 공동주택 가격 비율 : 1.5억 / 1억 x 100 = 150% (비율)

추정 감정평가액 : 공동주택 공시가격 1억 원 x 인근 공동주택 가격비율 150% = 1.5억 원 

 

매수하고 싶은 단지가 추후 감정평가를 거친다면 약 1.5억 원으로 평가받을 수 있다는 예측을 할 수 있습니다.

 

추정은 정확하지 않으나 주변 단지, 구역 대비 적정가로 보여지는지 판단할 수 있고 예산이나 투자 계획 등에

 

고려해볼 수 있으니 참고하시길 바라겠습니다.