안녕하세요 ~ 힐러입니다.
연일 호갱노노 실시간 인기 아파트에 독보적인 1위를 달리고 있는
수원성 중흥 S클래스 왜 미분양이 났을지 하나씩 살펴보고자 합니다.
1. 입지 확인
수원시는 기초자치단체 중 인구 1위의 도시죠. 삼성전자의 도시라고 해도 과언이 아니죠.
총 4개의 구로 이루어져 있습니다.
권선구, 영통구, 장안구, 팔달구이며
팔달구는 수원 화성이 있는 구도심에 속합니다.
구도심에서도 시장과 수원천이 있는
지동이라는 곳이고요.
주변 시장세권입니다.
미나리광시장, 못골종합시장, 수원영동시장, 남문패션1번기시장, 팔달시장 등 말이죠.
2. 교통
인근 지하철역은 없으며,
주로 수원역을 이용함을 유추해볼 수 있습니다.
수원역은 1호선, 수인분당선, KTX, 열차 모두 이용 가능한 교통의 요지 중 하나인
역사이죠.
앞 중부대로에서 수원의 동서남북으로 가는 버스들이
다수 이동함을 알 수 있습니다.
시내버스 22개 노선, 마을버스 3개 노선
서쪽으로는 수원역과 서수원 (권선)
팔달문을 지나 장안문 방향으로 북수원 (장안)
반대편 정류장에서 영통구 방향으로 동수원 (광교)
교동사거리 > 수원천 뱡향으로 정조로를 이동하면 남수원 (권선)
교통 호재일지 모르겠으나, 주변 역이 없다 보니 호재로 보긴 해야 될 것 같아요.
수원 트램 노선도 발표는 있었지만, 이야기 나온지 10여 년이 되어
구축되기까지에는 또 10년 정도는 걸리지 않을까? 조심스레 예상해 보고요.
물론 지동에서 이용한다면 팔달문에 가까운 104역 혹은 103역까지 도보로 이용하겠지만
적어도 성인 기준 7~10분 정도 소요 예상해 봅니다.
그렇기에 단지 맨 앞 기준으로는 300~350m로 역세권이라고 봐야 됩니다.
3. 단지
이게 또 중요하죠.
해당 사업대상지가 제법 경사지입니다.
그래서 지하주차장도 지하 3층까지 있네요.
지대가 낮은 곳은 상가 등을 올려서 높이를 최대한 평탄화할 것 같고요.
총 1,154세대, 용적률 194%, 건폐율 32%
건폐율이 높다는 건 건물을 높이 올리지 못하는 규제(수원 화성 조망)가 있어서
같은 땅에 아파트 동을 더 늘릴 수밖에 없다.
(즉, 재개발 조합원을 제외하고 일반 분양 물량이 많아야 사업성이 좋으니 말이죠.)
층이 낮다면 구조라도 좋아야 할 텐데 대부분 아시겠지만
택지개발지구가 아니라면 사업대상지가 그리 넓지 않기에 보통 사람들이 선호하는
4 bay 형태 구조가 안 나오죠. 보통 3 bay 구조를 채택하곤 합니다.
그래야 면적을 보다 적고 많이 넣을 수 있으니까요.
bay란? 전면 발코니 기준 벽과 벽 사이를 베이라고 합니다.
그렇고 가장 중요한 분양가
아래 주변 시세랑 연계해서 봐야겠죠?
그나마 미달 나지 않은 59 타입은 약 2,240만 원
국평 84 타입 기준 평당 약 2,200만 원입니다.
4. 인근 단지 시세
수인분당선 인근 매교역 재개발 4개 단지가 있죠.
이미 입주를 한 힐스테이트 푸르지오, 매교역푸르지오 SKVIEW, 분양 앞둔 수원권선 6 구역 래미안
그리고 위쪽에 위치한 수원센트럴아이파크자이가 있습니다.
84 타입 기준
힐스테이트 푸르지오 : 작년 12월 거래 약 6.5억 원(최저 호가 8억 원)
매교역 푸르지오 SKVIEW : 작년 10월 약 6.5억 원 (최저 호가 8억 원)
센트럴아이파크 자이 : 입주 예정 단지 5.5억 원
권선 6 래미안 : 입주권 59 타입 약 5.4억 / 국평은 없네요.
그러므로 주변 시세보다 비싸다.
물론 더 신축이니까 선호하지 않겠냐? 하지만, 아니죠.
지금은 더더욱 하락장이라 선별하려고 하죠.
5. 학교
단지 맞은편 지동초등학교가 있으나
역사는 69년으로 깊고 오래되었지만 중학교 학군을 고려한다면
좀 아쉽죠.
인근 중학교는 거리가 됩니다. (가까운 게 수원중학교)
고등학교 또한 인근 수원공고가 있긴 하나 공고 진학 안 할 경우
앞서 말씀드린 수원고등학교가 같이 있고요.
6. 상권, 인프라, 병원
상권은 앞서 말씀드린 시장이 모두 단지와 접해있고
수원천을 건너기만 하면 돼서 시장세권이고요.
병 의원 또한 다수이긴 합니다. 인근 수원성빈센트 병원과 동수원병원도 있기에
가까운 장점은 있습니다.
7. 자연환경
자연환경은 수원천 그리고 수원성 외곽길 정도로 봐야겠네요.
8. 기타
예전 극악의 살인마인 오원춘이 거주했던 곳과 가까워서
수원시를 고담시라고 표현하는 분들도 있었고
딱히 좋진 않다고 하는 분들도 있죠.
그리고 인근 중국인 분들이 많이 거주하는데
중국인 분들 중 열심히 정착하여 잘 사시는 분들도 있는 반면에
아닌 분들도 있겠죠.
그래서 보통 전, 월세가 저렴하거나 정착하기 쉬운 동네 중 하나이다 보니
많다고 하죠. 치안과도 직결되기도 합니다.
마치 10번 중 9번을 잘해도 1번이 치명적인 사건 혹은 실수라면
그것만 각인되고 불안, 공포감 등이 조성되기도 하고요.
결론적으로 주변 시세보다 비싸서 요즘 많은 분들도
분양가를 염두 안 할 수가 없죠.
또한 팔달구의 입주물량을 살펴보게 되면요.
금년도 입주 예정인 수원 센트럴아이파크자이가 있죠. 총 3,432세대
그리고 해당 구만 볼 게 아니고 환경, 인프라 공유하는 인근 단지를 같이 볼 수 밖에 없죠.
권선구까지 봤고 수원시 전체 입주물량이 금년도 지나면 그리 많진 않아요.
그럼 또 신축 입주 한 번 뒤 신축에 대한 열망이 아무래도 있거나
주변 신도시로 전출이 있을 수 밖에 없죠. 예를 들어 용인, 화성(동탄1,2) 등으로 말이죠.
앞서 말씀드린 바와는 좀 차이가 있긴 하네요.
1년 기준이긴 하지만,
경기 용인 > 안산 > 성남 > 의왕 > 군포 > 부천 > 안양 순을 볼 수 있네요.
용인은 기흥구, 수지구 쪽으로 주로 갈 수 밖에 없고
안산은 일자리인 시화공단, 반월공단 영향으로 가지 않았을까 싶네요.
성남시는 상급지로 분당 혹은 판교, 강남 출퇴근을 위한 이동이지 않을까 싶습니다.
이로써 수원성 중흥 S클래스 청약 미달 관련해서 살펴봤습니다.
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