재건축, 재개발 절차를 알아보기! (조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가)
안녕하세요~ 힐러입니다.
재건축, 재개발 용어를 알았다면
관련 절차를 알아보면 좋겠죠.
용어가 생소하기도 하고
어렵게 느껴지지만, 자주 본다면
보다 친숙하게 하거나
영어 단어 외운다면 연상기억법 등을
사용하듯 활용하는 방법도 좋을 것 같아요.
1. 정비계획수립 - 재건축 안전진단, 정비구역 지정, 추진위원회 승인
재건축과 재개발의 가장 첫 번째는 정비 기본계획 수립입니다.
재건축의 경우에는 안전진단이라는 절차가 있어 아파트가 준공된 지 30년 이상 되고
건축물의 노후와 문제 있는지 검사하는 단계입니다. 그래서 재건축 사업의 첫 관문인데
대부분 안되었다가 최근 정부에서 규제 완화를 통해 구조 안정성 가중치를 현행 50%에서 30%
낮춘 바 있죠. 그래서 보다 신속하게 추진할 수 있습니다.
또한, 정비구역이 지정되고 재건축을 위한 추진위원회를 만들게 됩니다.
2. 조합설립인가 - 시공사 선정
두 번째로 조합 설립이 있습니다. 조합원 동의 전체 소유자의 3/4, 즉 75% 이상
그리고 각 동 별 과반인 1/2, 50%를 얻어야 합니다.
조합 설립 이후, 시공사 선정 단계가 이어지고 입찰 시 조합원들의 투표를 거쳐
시공사가 선정됩니다.
대게 재개발 사업장은 1군 건설사 브랜드를 많이 선호하기도 하고
입찰에 참여하는 건설사도 대게 1군 건설사가 많이 참여하는 편입니다.
다만, 이제 신축 공사비 평단가가 상당히 많이 올라서 사업성이 나와도
입지가 좋지 않으면 쉽게 입찰이 들어오지 않을 것 같습니다.
3. 사업시행인가 - 종전자산평가 - 분양신청
해당지역인 시, 군, 구 지자체에서 최종적으로 확정받아 인가하는 행정 절차입니다.
이게 확정이 된다면 본격적으로 재건축, 재개발 사업이 진행되므로 무산될 가능성은
거의 없다고 보면 됩니다. 이후 감정평가라는 종전자산평가를 하면서 집의 가격은 얼마인지
대략적인 분담금을 알 수 있습니다. 그래서 굉장히 중요합니다.
이를 바탕으로 희망하는 분양 평수를 받게 됩니다.
이 과정에서 보유하던 집을 팔기(매도)도 합니다. 또한, 투자하기에도 안정적인 타이밍이기도 합니다.
사업 중단 가능성이 없기도 하기 때문입니다.
4. 관리처분인가 - 이주 및 철거 - 동, 호수 추첨 - 착공
관리처분인가는 구체적인 철거와 건설, 분양 계획 등이 나옵니다.
일반 분양을 제외한 비용 등이 확정되어 비례율이 결정되고
조합원에 따른 권리가액 확정, 정확한 분담금 등으로 수익성을 정확하게 볼 수 있습니다.
위 과정이 완료되면 이주 및 철거가 진행됩니다. 여기서 빨리 이주가 진행되어야
금융 비용이 많이 감소할 수 있습니다. 그래서 시공사에서도 조합원들에게 인센티브 등을
적용하면서 길게는 1년 정도 잡고 동,호수 추첨을 하고 착공을 시작합니다.
5. 일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산
조합에서 착공 신고 후, 일반분양을 할 수 있습니다. 조합원들의 입주권 거래가 활발하게
이루어지기도 합니다. 다만, 투기과열지구에서는 관리처분인가 전에만 거래가 가능하여
간혹 급매들이 나오곤 합니다. 통상적으로 준공인가가 되면 실제 입주 가능하고
공사 완료 시 이전고시가 됩니다. 완료되면 등기가 진행되며, 최종적으로 재건축 및 재개발이 완료됩니다.
※ 투기과열지구 내의 경우, 재건축은 조합설립인가 이전 / 재개발은 관리처분인가 전에
입주권을 매수하여 신축을 받을 수 있습니다.
보통 재개발에서는 사업시행인가, 관리처분인가에서
전체 사업기간 중 이 단계에서 소송 등 각종 문제 발생 등으로
지연되곤 합니다. 그래서 시간도 비용도 많이 소모하게 됩니다.
이로써 절차 등을 알아봤으며 참고하시길 바라겠습니다. ^^