재개발, 재건축 매물 조합설립단계에서 주의해야 할 점 (ft. 투기과열지구에서 재건축, 재개발)

안녕하세요~ 힐러입니다.

 

재건축, 재개발 절차를 알아보기! (조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가)

 

지난번 글에서는 절차에 대해 알아봤다면 

 

이후 절차 및 조합설립단계에서 주의해야 할 점을 공유드리고자 합니다.

 

재건축, 재개발에서 첫 번째로

정비기본계획 수립 및 정비구역 지정에 관한 내용은

해당지역의 지방자치단체(지자체)에서 재건축, 재개발에 대한 정비기본계획을 수립합니다.

보통 구역으로 지정하는 단계라고 생각하시면 이해하기 쉽습니다.

 

절차 가운데 안전진단이라는 과정이 있는데

건축물에 대한 문제없이 안전한 지? 재건축 진행 가능한 지 검증하는 과정입니다.

재개발의 경우에는 노후된 동네를 모두 다시 만드는 것으로 

안전진단과정이 없지만,

재건축의 경우에는 아파트이므로 안전진단 과정이 있습니다.

그래서 정비기본계획이 수립되어도 안전진단을 통과해야 정비구역으로 지정이 됩니다.

 

이렇게 정비구역을 지자체에서 지정한다면 해당 구역의 물건의 토지 등 소유자 50% 이상의

동의를 얻으면 추진위원회를 설립할 수 있습니다.

 

이제 재건축, 재개발의 본격적인 사업의 시작인 조합 설립하는 단계라고 보시면 됩니다.

조합을 설립하기 위해서는

재개발의 경우에는 앞서 언급한 토지 등 소유자 50% 동의 후, 

토지등 소유자에게 75% 즉 3/4의 동의를 받아야 합니다.

요건이 충족되면 추진위원회에서 조합설립인가를 해당 지자체(시, 군, 구)에 요청하게 됩니다.

지자체 승인이 되면 조합이 구성되고 법인으로 등기를 올릴 수 있게 됩니다.

 

여기서 주의해야 할 점은 

투기과열지구에서 

재건축의 경우에는 조합설립이전에 물건을 매수해야 합니다. 만약 조합설립 이후 매수했다면

그 해당물건은 입주권을 받을 수 없습니다. 매매, 거래는 할 수 있지만, 실질적으로 거의 거래가 안됩니다.

 

재개발의 경우에는 관리처분인가 이전에 가능하며, 이후에는 조합원 지위 양도가 불가합니다.

그렇기에 반드시 조심하셔야 합니다.

 

또한, 재개발 구역 내 다물권자 매물이 있을 수 있습니다.

다물권자 매물이란? 재개발 구역의 다주택자라고 생각하시면 쉽습니다.

재개발의 경우 한 세대가 같은 구역에 한 개 이상 물건을 소유하고 있다면

물건 개수와 상관없이 무조건 한 채의 입주권, 아파트 밖에 받을 수 없습니다.

그렇기에 다물권자의 물건을 사면 조합원 자격을 얻지 못하고 현금 청산의 대상이 됩니다.

 

다음 시간에는 다음 절차를 또 알아볼게요.